Для сотень тисяч українців цифрові сервіси стали звичним інструментом забезпечення добробуту: від здачі житла подобово та пасажирських перевезень до фрілансу й онлайн-торгівлі на маркетплейсах.
Донедавна ця сфера перебувала у законодавчому вакуумі. Оформлення ФОП заради періодичного підробітку вимагало надмірного адміністрування, а сплата податків фізичною особою на загальних підставах означала фіскальне навантаження у розмірі 23% (18% ПДФО плюс 5% військового збору). Через це більшість користувачів діяли на власний розсуд поза офіційним полем.
23 жовтня 2026 року набрав чинності Закон України № 4903-IX. Документ імплементує міжнародний стандарт автоматичного обміну податковою інформацією DPI (розроблений ОЕСР) та адаптує норми європейської директиви DAC7.
Нижче - детальний юридичний аналіз: які зміни вже діють на ринку нерухомості сьогодні, як запрацює модель податкового агентства інтернет-платформ із 2027 року, які правила встановлено для діючих ФОП та як підготуватися до нової системи адміністрування.
Про які платформи йдеться
Закон охоплює будь-яке програмне забезпечення - вебсайти, цифрові інтерфейси та мобільні додатки, які забезпечують взаємодію продавця чи виконавця з кінцевим клієнтом і проводять нарахування винагороди.
Під нове регулювання підпадають чотири великі напрями:
Нерухомість та паркомісця
Оренда житлової та комерційної нерухомості, паркінгів через сервіси бронювання (Booking.com, Airbnb, Dobovo тощо).
Особисті послуги
Дизайн, програмування, копірайтинг, переклади, консультації, репетиторство, ремонтні роботи, кур'єрська доставка, послуги таксі (Upwork, Freelancehunt, Bolt, Uklon, Glovo, Kabanchik тощо).
Продаж товарів
Дистанційна торгівля через відкриті маркетплейси та платформи оголошень (OLX, Prom.ua, Rozetka, Shafa, Etsy, eBay).
Оренда транспорту
Оренда легкових автомобілів, комерційного транспорту та спеціальної техніки через цифрові агрегатори.
Зміни, які набули чинності вже зараз (з 23 жовтня 2026 року)
Всупереч поширеній думці про те, що всі норми відтерміновані до 2027 року, кілька фундаментальних положень закону діють безпосередньо з моменту його офіційного опублікування:
Пряма оренда між фізичними особами - ставка ПДФО 5% замість 18%
Якщо власник житлової чи комерційної нерухомості здає її іншій фізичній особі напряму (за звичайним письмовим договором, без участі онлайн-платформ), дохід від оренди тепер оподатковується за пільговою ставкою 5% (підпункт 170.1.5 ПКУ). Крім того, скасовано вимогу щоквартальної сплати податку: орендодавець декларує дохід та сплачує 5% лише один раз на рік - у межах річної податкової декларації.
Звільнення від земельного податку за зруйноване війною майно
Закон увів ретроспективну норму (з 1 січня 2026 року), яка повністю звільняє громадян та бізнес від плати за землю під об'єктами нерухомості, зруйнованими внаслідок бойових дій, за умови внесення відповідних відомостей до Державного реєстру пошкодженого та знищеного майна.
Плюси та можливості нового цифрового режиму (з 1 січня 2027 року)
Для операцій, що здійснюються безпосередньо через цифрові платформи, законодавець передбачив спеціальний правовий режим, який стартує на початку 2027 року:
Спеціальна ставка 10% без військового збору
Доходи фізичних осіб, отримані через зареєстровані платформи, обкладатимуться за ставкою 10% (у межах річного ліміту 834 мінімальні зарплати, що на сьогодні становить понад 6,5 - 7 млн грн на рік). Військовий збір із таких доходів додатково не сплачується.
Легалізація без обов'язку реєструвати ФОП
Виконавцю чи орендодавцю не потрібно реєструвати підприємницьку діяльність, відкривати окремі ФОП-рахунки та складати фінансову звітність.
Платформа як податковий агент
Сайти та мобільні додатки беруть на себе адміністрування: вони самостійно нараховують, утримують 10% податку під час виплати винагороди та перераховують кошти до бюджету щомісяця. Річну звітність платформа також подає самостійно.
Скасування вимоги щодо «спецрахунків»
У фінальному тексті закону повністю відхилено ідею примусового відкриття окремих спеціальних рахунків чи прямого доступу контролюючих органів до банківської таємниці. Для розрахунків підходить будь-який стандартний поточний рахунок (IBAN) в українському банку, про номер якого користувач повідомляє платформу.
Перспектива зниження ставки до 5%
Ставка 10% розрахована на період дії воєнного стану. Перехідні положення закону фіксують, що після припинення воєнного стану ставка знизиться до 6,5%, а після скасування військового збору становитиме 5% (та 18% для суми перевищення ліміту).
Як новий закон регулює діяльність діючих ФОП
Питання, яке найбільше турбує діючий бізнес: чи не виникне подвійного оподаткування при роботі через платформи?
Звільнення від утримання податку платформою (п. 178¹.11 ПКУ)
Якщо виконавець або продавець зареєстрований в обліковому записі сервісу як самозайнята особа (ФОП), оператор платформи не утримує 10% податку під час виплати доходу. Підприємець самостійно декларує отримані кошти та сплачує податки за своєю групою (наприклад, 5% єдиного податку на 3-й групі).
Практична пересторога для підприємців
Якщо ФОП створив профіль як звичайна фізична особа і вчасно не надав платформі дані про свій підприємницький статус, сервіс утримає 10% податку автоматично.
Контроль за лімітами єдиного податку (п. 292.17 ПКУ)
Будь-які доходи, отримані ФОП через цифрові платформи, в повному обсязі включаються до граничного річного обсягу доходу, що дає право перебувати на спрощеній системі оподаткування.
Реальні ризики та підводні камені: що треба врахувати заздалегідь
Поруч із суттєвими преференціями закон вибудовує прозорий механізм податкового контролю, де спроба працювати за старими звичками створює прямі фінансові загрози:
1. Поріг 2000 євро діє ТІЛЬКИ на продаж товарів
Звільнення від оподаткування (до 30 операцій на суму до 2000 євро на рік) встановлено виключно для продажу фізичних речей (вживаного одягу, особистого майна тощо). Для послуг (таксі, доставки, фрілансу) та оренди нерухомості таких пільгових лімітів немає: дохід підлягає оподаткуванню з першої отриманої гривні.
2. Блокування виплат та акаунтів (пп. 358.7.3 ПКУ)
Платформи зобов'язані здійснювати щорічну верифікацію користувачів. Якщо продавець двічі проігнорує запит надати паспортні дані, РНОКПП або банківський рахунок, після спливу 60 днів сервіс за законом зобов'язаний заблокувати обліковий запис або заморозити виплату всіх зароблених коштів до усунення порушення.
3. Консолідація даних ДПС з кількох платформ (п. 178¹.8 ПКУ)
Якщо особа здає житло одночасно через Booking та Airbnb або торгує на Prom та OLX, окремі сервіси бачать лише свою частку виплат. Проте Державна податкова служба автоматично зводить дані всіх операторів воєдино. Якщо сукупний дохід перевищить встановлений річний ліміт або ліміт дрібних продажів, податкова за місцем реєстрації особи самостійно нарахує зобов'язання і надішле податкове повідомлення-рішення (ППР) до 1 липня наступного року (з обов'язком сплати протягом 60 днів).
4. Ризик втрати ставки 10% та нарахування 23%
Спеціальна ставка застосовується виключно за умови дотримання трьох обов'язкових правил: розрахунки лише через верифікований банківський рахунок, відсутність найманих працівників та відсутність торгівлі підакцизними товарами. Якщо контролюючий орган виявить отримання готівкових коштів повз додаток чи інше порушення, платник ретроспективно втрачає право на 10%, а весь дохід за період порушення оподатковується за повною ставкою 23%.
Таймлайн впровадження: як побудувати план дій
Чинна ставка 5% для прямої оренди між фізособами та звільнення від земельного податку за знищене житло.
Набрання чинності положеннями щодо міжнародного співробітництва та перевірок операторів (Розділ XVIII³ ПКУ).
Офіційний старт обов'язків для операторів платформ, застосування ставки 10% та початок першого звітного періоду.
Перша передача цифровими сервісами щорічних звітів про доходи користувачів до ДПС.
Закон № 4903-IX - це системна зміна правил, яка дає достатній запас часу для аналізу бізнес-процесів. Головне завдання для тих, хто заробляє онлайн, - перевірити правильність налаштувань у своїх робочих профілях, визначитися зі статусом (фізособа чи ФОП) та підготувати банківські реквізити заздалегідь.
Рекомендація адвокатаЧасу цілком достатньо, проте підготовку не варто відкладати на останній момент. Якщо цифрові майданчики є частиною вашого доходу чи доходу ваших близьких, варто вже зараз переглянути умови співпраці, обрати оптимальну форму оподаткування та перевірити верифікацію банківських реквізитів, щоб зустріти нові правила у цілковитій правовій безпеці.
Оцінка фінансових моделей та податковий консалтинг
Правовий аудит договорів, налаштування облікових записів на цифрових платформах та супровід структурування доходів від оренди і послуг.