У майнових конфліктах між колишнім подружжям нерідко виникає ситуація, коли капітальний житловий будинок зведений спільними зусиллями сім'ї, роками використовується для проживання, але формально не введений в експлуатацію. Донедавна той із подружжя, на кого оформлювалися документи забудовника, міг штучно блокувати поділ майна: умисно не подаючи декларацію про готовність об'єкта, він залишав іншого партнера перед загрозою отримати лише компенсацію вартості будматеріалів.
Постанова Великої Палати Верховного Суду від 08 квітня 2026 року у справі № 607/10858/22 (провадження № 14 - 138цс24) докорінно змінила судову практику, захистивши інтереси того з подружжя, хто не є титульним забудовником.
Фабула спору: 100% готовності без державної реєстрації
Сторони перебували у зареєстрованому шлюбі з 1990 по 2011 рік. Земельна ділянка була відведена чоловікові під будівництво індивідуального житлового будинку у 1996 - 1998 роках, а саме будівництво спірного будинку площею 392,5 кв. м завершено у 2005 році. Сім'я проживала в ньому як під час шлюбу, так і тривалий час після його розірвання.
Згідно з технічним звітом 2023 року житловий будинок мав 100-відсотковий ступінь готовності, повністю відповідав будівельним нормам та фактично експлуатувався понад 18 років. Проте колишній чоловік, який значився забудовником за документами, ухилявся від введення будинку в експлуатацію та реєстрації права власності, а згодом почав чинити позивачці перешкоди у користуванні житлом.
Позивачка звернулася з позовом про поділ майна, просивши визнати будинок об'єктом права спільної сумісної власності та закріпити за нею 1/2 частку споруди.
Суди першої та апеляційної інстанцій відмовили у задоволенні позову в цій частині. Апеляційний суд зазначив, що оскільки об'єкт не прийнятий до експлуатації та право власності на нього не зареєстроване, він не є нерухомістю в розумінні закону, тому позивачка обрала неналежний спосіб захисту і має право виключно на компенсацію частини будівельних матеріалів чи вартості робіт.
Правовий статус недобудови: річ особливого роду (res sui generis)
Переглядаючи справу, Велика Палата Верховного Суду спростувала ототожнення зведеного будинку із сукупністю будівельних матеріалів. Суд підкреслив, що будматеріали втрачають свою індивідуальність з моменту фізичного включення до конструкцій будівлі, а економічна цінність споруди включає також витрати на проектування, будівельні роботи, підведення комунікацій та погоджувальні процедури.
У пункті 90 постанови Велика Палата сформулювала базові правові висновки:
Позиція Великої Палати Верховного Суду«...нерухомими речами треба визнавати як повністю завершені, так і не завершені будівництвом об'єкти, право власності на які зареєстроване у встановленому порядку;
будівельні матеріали, вироби та конструкції, що використовуються під час будівництва, є рухомими речами до моменту їх фізичного включення до конструкцій об'єкта будівництва, після чого такі матеріали, вироби та конструкції втрачають свою ідентичність;
об'єкт будівництва (об'єкт незавершеного будівництва), право власності на який не зареєстровано в установленому для державної реєстрації речових прав на нерухомість порядку, не належить ані до рухомих, ані до нерухомих речей, постаючи як piч sui generis (свого, особливого роду). Така річ може бути об'єктом цивільних прав і обов'язків, у тому числі речових, однак лише як річ особливого роду».
Конкретизація практики: коли діляться матеріали, а коли сам будинок
Головна судова інтрига полягала у подоланні попереднього висновку Великої Палати ВС від 12 квітня 2023 року у справі № 511/2303/19, де суди присуджували лише будівельні матеріали.
Велика Палата зазначила, що попередній підхід був неправильно витлумачений як універсальний. У пункті 140 постанови суд дав пряму інструкцію щодо прочитання свого попереднього рішення:
Тлумачення практики ВС«По суті, висновок Великої Палати Верховного Суду в постанові від 12 квітня 2023 року у справі № 511/2303/19 необхідно читати так: «у разі неможливості поділу [яка обумовлюється входженням до складу відповідного об'єкта самочинно збудованих споруд] незакінченого будівництвом будинку суд може визнати право за сторонами спору на будівельні матеріали і конструктивні елементи будинку»».
Відповідно, якщо житловий будинок будувався на законних підставах (наявні рішення про виділення ділянки, генеральний план, технічні умови на комунікації) і не має ознак самочинного будівництва, зведення його до вартості «будматеріалів» порушує законні очікування іншого з подружжя.
У пункті 141 постанови Велика Палата закріпила детерміноване правило:
Правовий висновок«У тому ж разі, коли об'єкт не має ознак самочинного будівництва, проте не вводиться в експлуатацію з вини одного з подружжя (формального забудовника), то суд має право визнати за іншим з подружжя (співвласником) право на частку в об'єкті незавершеного будівництва, усунувши невизначеність у правовому режимі відповідної споруди».
Крім того, суд наголосив, що ступінь будівельної готовності об'єкта не є перешкодою для захисту прав співвласника та не впливає на оборотоздатність недобудови (пункт 185 постанови).
Процесуальний нюанс: чому не потрібно окремо просити «визнання майна спільним»
Важливий урок цієї справи для формування позовних вимог полягає у відмові суду задовольнити вимогу про «визнання будинку об'єктом права спільної сумісної власності подружжя».
Посилаючись на практику у справі № 523/14489/15, Велика Палата підтвердила:
Ефективний спосіб захисту«...відповідне судове рішення лише підтверджує наявність режиму спільного сумісного майна, і для такого підтвердження заявлення вимоги про визнання певних об'єктів спільним сумісним майном та, як наслідок, зазначення в резолютивній частині судового рішення про таке визнання не є необхідним. Ефективним способом захисту за таких умов є саме вирішення вимоги про поділ спільного сумісного майна» (пункт 146 постанови).
Така вимога становить лише підставу позову, яка оцінюється судом у мотивувальній частині через презумпцію спільності права власності (ст. 60 СК України), а окреме заявлення її в прохальній частині є неефективним способом захисту (пункти 147 - 148 постанови).
Практичні наслідки постанови для власників майна
Скасувавши рішення місцевого та апеляційного судів, Велика Палата ВС ухвалила нове рішення: визнала за кожним із колишнього подружжя право власності на 1/2 частину незавершеного будівництвом житлового будинку літ. «К».
Які юридичні гарантії це створює:
Судове рішення фіксує правовий режим спільної власності та є підставою для внесення запису про речове право саме на об'єкт незавершеного будівництва до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (пункт 186 постанови).
Формальний забудовник більше не може продати, подарувати або передати об'єкт в іпотеку без згоди співвласника.
Судове рішення не підміняє собою акт введення будинку в експлуатацію, проте після реєстрації права на частки обидва співвласники виступають у цих процедурах на рівних правах.
Чек-лист дій при підготовці до поділу недобудованого будинку
Замовлення технічного обстеження сертифікованим експертом із фіксацією відсотка готовності та відповідності будівельним нормам.
Підтвердження законності забудови (паспорт ділянки, генплан, техумови на комунікації) для повного виключення ознак самочинного будівництва за ст. 376 ЦК України.
Документальне підтвердження ухилення титульного забудовника від спільного введення будівлі в експлуатацію.
Заявляти безпосередньо вимогу про поділ майна та визнання права власності на частку в об'єкті незавершеного будівництва без штучного дроблення на будівельні матеріали.
Правовий захист прав на нерухомість та поділ активів
Практичний супровід складних спорів щодо захисту права власності та поділу спільних активів подружжя. Якщо інша сторона ухиляється від оформлення прав або виникає ризик відчуження майна - отримайте виважену правову оцінку ситуації та індивідуальну стратегію захисту.