Правова природа платежів за попереднім договором купівлі-продажу нерухомості: чому «завдаток» перетворюється на аванс

Укладення угоди з купівлі-продажу квартири, житлового будинку чи комерційного приміщення майже ніколи не відбувається миттєво. Між досягненням усної домовленості про ціну та візитом до нотаріуса для підписання основного договору зазвичай минає від кількох тижнів до кількох місяців. За цей час продавець готує правовстановлюючі документи, проводить технічну інвентаризацію, знімає з реєстрації членів сім'ї або погашає комунальні борги, а покупець акумулює кошти чи узгоджує фінансування.

Щоб зафіксувати наміри та зняти об'єкт з реклами, сторони передають гарантійну суму - зазвичай від 5 000 до 20 000 доларів США. У побутовій та рієлторській практиці цей платіж безапеляційно називають «завдатком». Сторони підписують попередній договір (або ненотаріальний «договір про завдаток» в агентстві нерухомості) та прописують класичну санкцію зі статті 571 Цивільного кодексу України (ЦК України): якщо угода не відбудеться з вини покупця - сума залишається у продавця; якщо ж від продажу відмовиться власник - він зобов'язаний повернути покупцеві завдаток у подвійному розмірі.

Проте з погляду цивільного права України така договірна конструкція на етапі підготовки до продажу нерухомості є глибоко помилковою. Коли угода зривається і спір переходить до зали суду, з'ясовується, що передані кошти не мають статусу завдатку, подвійне стягнення неможливе, а отримана продавцем сума підлягає поверненню покупцеві в повному обсязі навіть тоді, коли сам покупець відмовився від купівлі. Наочним підтвердженням цієї аксіоми стала свіжа постанова Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 05 серпня 2026 року у справі № 522/2501/24-Е (провадження № 61-1008св26).

1. Анатомія завдатку: чому акцесорність унеможливлює його існування до укладення основного договору

Для розуміння того, чому назва документа чи пункту в договорі не рятує продавця від обов'язку повернути гроші, необхідно проаналізувати легальне визначення завдатку. Відповідно до статті 546 ЦК України, завдаток є одним із видів забезпечення виконання зобов'язання (поряд із неустойкою, порукою, гарантією, заставою та притриманням).

Частина перша статті 570 ЦК України встановлює три обов'язкові ознаки завдатку. Завдатком є грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником:

1. У рахунок належних з нього за договором платежів (платіжна функція);
2. На підтвердження зобов'язання (доказова функція);
3. На забезпечення його виконання (забезпечувальна функція).

Усі способи забезпечення виконання зобов'язань у цивільному праві мають акцесорний (додатковий, похідний) характер. Це означає, що додаткове забезпечувальне зобов'язання не може існувати у вакуумі - воно здатне забезпечувати лише дійсне, вже існуюче на момент передачі коштів грошове зобов'язання.

Тепер зіставимо ці законодавчі вимоги з правовою природою попереднього договору (стаття 635 ЦК України):

• За попереднім договором сторони зобов'язуються лише протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.
• Предметом попереднього договору є дії сторін з підписання договору купівлі-продажу в майбутньому (немайнове організаційне зобов'язання), а не передача майна у власність і не сплата купівельної ціни.
• Грошове зобов'язання покупця сплатити вартість квартири чи будинку виникає виключно з моменту укладення основного договору купівлі-продажу нерухомості (стаття 655 ЦК України), який відповідно до статті 657 ЦК України підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню.

Отже, на момент підписання попереднього договору в покупця ще немає юридичного обов'язку здійснювати «належні за договором платежі» в рахунок оплати вартості квартири. Оскільки основного грошового зобов'язання ще не виникло, внесений платіж не може виконувати функцію завдатку. Імперативна норма частини другої статті 570 ЦК України прямо визначає наслідок такої ситуації: якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом.

2. Правовий режим авансу: відсутність штрафної функції та презумпція повернення

Перекваліфікація переданої грошової суми із завдатку в аванс докорінно змінює баланс інтересів сторін у разі зриву угоди. Аванс - це грошова сума, яка передається перед виконанням договору в рахунок майбутніх платежів, але не є способом забезпечення виконання зобов'язання і не несе жодного штрафного навантаження.

У практичній площині це породжує три безальтернативні правила:

3. Аналіз постанови Верховного Суду у справі № 522/2501/24-Е: як суди виправляють помилки щодо «вини» сторін

Незважаючи на чіткість цивільного законодавства, суди першої інстанції нерідко припускаються помилок, намагаючись з'ясовувати, хто саме зірвав угоду і чи розірвано попередній договір у судовому порядку. Саме таку помилку виправив Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду у постанові від 05 серпня 2026 року у справі № 522/2501/24-Е (провадження № 61-1008св26).

Фабула судової справи

30 вересня 2021 року сторони уклали два попередні договори купівлі-продажу квартир. За умовами цих договорів продавець зобов'язалася у строк до 30 квітня 2022 року укласти з покупцем основні договори купівлі-продажу та передати квартири. На виконання домовленостей покупець передав продавцю грошові кошти у загальному розмірі 15 000,00 доларів США. При цьому в текстах попередніх договорів сторони передбачили умову, згідно з якою у разі ухилення продавця від укладення основних договорів вона зобов'язується повернути покупцю отриману суму в подвійному розмірі.

До визначеної дати (30 квітня 2022 року) основні договори купівлі-продажу укладені не були, квартири у власність покупця не передавалися. Покупець звернувся до суду з позовом про стягнення з продавця переданого авансу у розмірі 15 000,00 доларів США.

Позиції судів першої та апеляційної інстанцій

Суд першої інстанції повністю відмовив у задоволенні позову покупця. Своє рішення місцевий суд мотивував двома формальними аргументами:

1. Попередні договори купівлі-продажу залишалися чинними, а сторони не надали доказів їх розірвання, визнання недійсними чи припинення зобов'язань за ними.
2. Позивач (покупець) не надав доказів того, що саме відповідач (продавець) ухилялася від укладення основних договорів купівлі-продажу.

Апеляційний суд скасував це незаконне рішення та ухвалив нове, яким позов задовольнив і стягнув з продавця на користь покупця 15 000,00 доларів США, вказавши, що передані кошти є авансом, який підлягає обов'язковому поверненню через сам факт неукладення основних договорів.

Правовий висновок Верховного Суду

Розглянувши касаційну скаргу продавця, Верховний Суд у постанові від 05 серпня 2026 року у справі № 522/2501/24-Е (ЄДРСР № 138787741) залишив у силі постанову апеляційного суду та сформулював вичерпну правову позицію:

Висновки Верховного Суду щодо правової природи платежу

«Згідно зі статтями 546 та 570 ЦК України завдаток є способом забезпечення виконання вже виниклого зобов'язання. Якщо основний договір купівлі-продажу між сторонами укладений не був, передана за попереднім договором грошова сума є авансом.

Аванс є попередньою оплатою і не виконує забезпечувальної функції. Якщо основний договір не укладено з ініціативи будь-якої зі сторін, аванс у будь-якому випадку підлягає поверненню особі, яка його сплатила.

При вирішенні вимоги про повернення авансу мотиви відмови від укладення основного договору та винуватість сторін у його неукладенні не мають правового значення, оскільки сплачена сума повертається покупцю в будь-якому разі».

Постанова КЦС ВС від 05 серпня 2026 року у справі № 522/2501/24-Е, провадження № 61-1008св26 (ЄДРСР № 138787741)

Ключове процесуальне значення рішення у справі № 522/2501/24-Е

Постанова Верховного Суду у справі № 522/2501/24-Е знімає головний процесуальний бар'єр, яким недобросовісні продавці часто маніпулюють у судах першої інстанції:

• Покупцеві не потрібно подавати окремий позов про розірвання попереднього договору - зобов'язання укласти основний договір автоматично припинилося на підставі частини третьої статті 635 ЦК України наступного дня після спливу граничної дати (після 30.04.2022).
• Покупцеві не потрібно доводити вину продавця, фіксувати неявку продавця у нотаріуса чи вести тривале претензійне листування для повернення своїх власних коштів. Навіть за повної відсутності вини продавця утримання ним чужого авансу після неукладення основного договору є протиправним.

4. Окрема загроза: «договори про завдаток» в агентствах нерухомості без нотаріального посвідчення

Аналізуючи практику спорів щодо повернення забезпечувальних платежів, варто окремо виділити ситуацію, коли сторони взагалі заощаджують на візиті до нотаріуса і підписують у простій письмовій формі «Договір про наміри», «Угоду про завдаток» або «Попередній договір» безпосередньо в офісі рієлтора.

Згідно з абзацом третім частини першої статті 635 ЦК України, попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору. Оскільки договір купівлі-продажу нерухомого майна підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню (стаття 657 ЦК України), попередній договір щодо нерухомості також є дійсним виключно за умови його нотаріального посвідчення.

Недотримання вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору тягне за собою його нікчемність відповідно до частини першої статті 220 ЦК України. Нікчемний правочин є недійсним з моменту його вчинення і не створює жодних юридичних наслідків, окрім тих, що пов'язані з його недійсністю (стаття 216 ЦК України). Відтак кошти, передані за простою письмовою розпискою або агентським договором про «завдаток», підлягають безумовному поверненню платнику в порядку реституції та статті 1212 ЦК України як безпідставно набуте майно.

5. Як юридично бездоганно структурувати попередній договір, щоб фінансові гарантії працювали

Виникає логічне запитання: якщо інститут завдатку в попередньому договорі не працює через акцесорну природу статті 570 ЦК України, то як сторонам захистити себе від необґрунтованої відмови контрагента укладати основний договір?

Цивільний кодекс України дає цілком законний та ефективний інструментарій, який використовується під час професійного адвокатського супроводу угод із нерухомістю:

1. Обов'язкове нотаріальне посвідчення попереднього договору (ст. 635, 657 ЦК України). Лише нотаріальна форма робить попередній договір дійсним правочином і дозволяє застосовувати передбачені в ньому фінансові механізми.
2. Чітке розмежування авансу та штрафних санкцій. Передану покупцем суму слід прямо визначати в договорі як забезпечувальний платіж (або аванс), який у разі укладення основного договору зараховується в рахунок оплати ціни нерухомості.
3. Встановлення самостійного штрафу за ухилення від укладення основного договору (ст. 546, 549 ЦК України). На відміну від завдатку, неустойка (штраф) може забезпечувати виконання немайнового організаційного зобов'язання - обов'язку з'явитися до нотаріуса і підписати основний договір у визначений строк. У тексті нотаріального попереднього договору прописується дзеркальний штраф (наприклад, у розмірі, еквівалентному сумі переданого авансу):
   • Якщо від укладення основного договору безпідставно ухиляється продавець - він зобов'язаний повернути покупцеві суму отриманого авансу, а також сплатити штраф у визначеному розмірі.
   • Якщо від укладення основного договору ухиляється покупець - він зобов'язаний сплатити продавцеві штраф у погодженому розмірі, а продавець отримує право зарахувати зустрічні однорідні грошові вимоги (ст. 601 ЦК України) і утримати суму цього штрафу з отриманого раніше авансового платежу.
4. Механізм відшкодування збитків (ч. 2 ст. 635 ЦК України). Закон прямо передбачає, що сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.

Така юридична архітектура повністю виключає ризик перекваліфікації платежу та забезпечує реальну дисципліну сторін під час підготовки до купівлі-продажу нерухомості. Водночас, якщо ви вже опинилися в ситуації, коли контрагент відмовляється повертати кошти за типовим попереднім договором, посилаючись на умову про «незворотний завдаток», судова практика Верховного Суду у справі № 522/2501/24-Е дає надійний правовий фундамент для повного стягнення сплачених коштів.